Jak obliczyć części wspólne nieruchomości?

Użytkując nieruchomość z innymi osobami należy pamiętać o tym, że w takich miejsca pojawiają się liczne części wspólne. Te powinny zostać właściwie obliczone, jednak jak się za to zabrać? Termin został wprowadzony w 1994 roku, ale dlaczego warto go znać? Jak obliczyć wartość udziału w nieruchomości wspólnej?

Nieruchomość wspólna – co to jest?

Na początku warto wyjaśnić, czym jest nieruchomość wspólna. Nazywa się tak grunty oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (np. fundamenty, ściany nośne, dach, klatka schodowa, kominy, instalacja domofonowa, winda etc.). To przede wszystkim te części nieruchomości, które nie zostaną wliczone do powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym stają się współwłasnością wszystkich właścicieli lokali. Właściciele władają częściami wspólnymi w częściach ułamkowych. Zjawisko ma charakter przymusowy, co oznacza, że nie można żądać zniesienia współwłasności, dopóki trwa własność odrębnego lokalu. Można natomiast zmienić wysokość udziału w nieruchomości wspólnej, o ile taka jest wola wszystkich właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej.

Jak wyliczyć udział w nieruchomości wspólnej? Dlaczego to potrzebne?

Udział w nieruchomości wspólnej jednocześnie stanowi część praw nad wspólnymi elementami budynku. Oznacza to, że właściciel może wchodzić w skład grona orzekającego o tym, czy w budynku powinien zostać np. przeprowadzony remont. Obliczenie udziału jest także potrzebne, żeby właściwie wyliczyć wysokość podatku.

Zgodnie z Ustawą o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej oblicza się przez stosunek powierzchni użytkowej jego lokalu (z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Natomiast udział właściciela lokali niewyodrębnionych odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali (z pomieszczeniami przynależnymi) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Natomiast udział współwłaściciela lokalu odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej, przypadającej na ten lokal.

Jak obliczyć udział w nieruchomości wspólnej? Przede wszystkim należy określić, jaką powierzchnię użytkową posiadają lokale wyodrębnione w nieruchomości. Obliczenia nie są skomplikowane. Wyraża się je ułamkiem, w którym licznik stanowi wspomniana powierzchnia lokalu, natomiast za mianownik uznaje się wartość powierzchni wszystkich lokali w nieruchomości.

Jak obliczyć wartość udziału w nieruchomości?

Nie wiesz, jak obliczyć wartość udziału w nieruchomości? Przykładowo pan Jan posiada mieszkanie o powierzchni 100 m2 w budynku, w którym powierzchnia wszystkich lokali to 2000 m2.

100 m2 / 2000 m2 = 1/20 = 5%

Warto dodać, że im wyższy udział w nieruchomości wspólnej, tym wyższe koszty zarządzania nieruchomością, choćby z powodu wspomnianych podatków.

W tym momencie warto szerzej poznać pojęcie samego pierwszego zasiedlenia. W ten sposób zostało określone jako rodzaj przekazania nieruchomości lub jej części do użytkowania pierwszemu nabywcy lub najemcy po jej wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki z nim związane przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej. Oznacza to, że nawet jeśli pierwsze zasiedlenie miało miejsce 10 lat temu, ale rok temu dokonano ulepszenia kosztującego 100 000 zł przy wartości początkowej 200 000 zł, to właściciel zapłaci podatek od sprzedaży. Wspomniane ulepszenie stanowiło 50% wartości początkowej i dodatkowo od przedsięwzięcia, czyli niejako ponownego pierwszego zasiedlenia nie minęły 2 lata.

Ulepszenie rozumie się jako na przykład rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację (przystosowanie do innego celu niż pierwotny), modernizację nieruchomości. Oznacza to, że termin nie dotyczy prac remontowych.

Jak obliczyć części wspólne nieruchomości? Jak obliczyć podatek?

Po pierwsze, należy zmierzyć powierzchnię użytkową pomieszczeń wspólnych na każdej kondygnacji budynku, również w budynkach innych niż mieszkalne, jeśli znajdują się na tej samej działce, co obiekt mieszkalny i nie zostały przypisane do innych lokali. Pomiary po wewnętrznej stronie ścian powinny być wykonywane z dokładnością do 1 cm. Powierzchnia o wysokości powyżej 2,20 m podlega w całości opodatkowaniu. Natomiast poniżej tej wysokości, właściciel musi zapłacić 50% podatku, a jeśli wysokość wynosi mniej, niż 1,4 m, jest zwolniony z podatku. Wyłączone z opodatkowania są także powierzchnie klatki schodowe i szyby windowe.

Dla przykładu: jeśli powierzchnia wspólna wynosi 500 m2, to pan Jan musi opodatkować 500 m2 x 5% = 25 m2. Obowiązek podatkowy spoczywa na każdym właścicielu. Może się tym zająć także zarządca, który posiada wgląd do aktów notarialnych określających udziały w nieruchomości.

A czy swoje udziały w mieszkaniu czy domu można sprzedać? Jak najbardziej, wystarczy znaleźć skup udziałów w nieruchomościach.

Dowiedz się ile kosztuje wycena nieruchomości!