Umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta przez osobę fizyczną, prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną. Jednak tylko wtedy, gdy osoba lub jednostka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania nieruchomości. Umowę najmu instytucjonalnego zawiera się na czas oznaczony, w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W przypadku umowy najmu instytucjonalnego, inaczej niż w przypadku najmu okazjonalnego, nie ma ograniczenia co do górnej granicy długości okresu najmu nieruchomości (w umowie najmu okazjonalnego granica ta wynosi 10 lat). Ustawodawca, chcąc chronić wynajmującego przed negatywnymi konsekwencjami tej regulacji, wyłączył zastosowanie art. 661 § 1 kc., który mówi, że w przypadku najmu zawartego na czas dłuższy niż lat 10, po upływie tego terminu najem uznaje się za zawarty na czas nieoznaczony. Oznacza to, że umowa najmu instytucjonalnego zawarta na przykład na lat 15, nadal pozostanie umową zawartą na czas określony i nie przekształci się w umowę na czas nieokreślony.
Do umowy najmu instytucjonalnego nieruchomości należy dołączyć w formie aktu notarialnego oświadczenie najemcy, w którym ten:
- poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, jednakże nie krótszym niż 14 dni;
- przyjął do wiadomości, że w razie konieczności opróżnienia i wydania lokalu nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.
Należy pamiętać, że oświadczenie najemcy jest konieczne, żeby skutecznie zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego. Co więcej dokument ten musi zostać sporządzony w formie aktu notarialnego. Jest to o tyle istotne, że akt notarialny staje się tytułem egzekucyjnym. Zatem po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności możliwe jest prowadzenie postępowania egzekucyjnego.
Najem instytucjonalny – wypowiedzenie
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego nieruchomości może nastąpić z przyczyn określonych w przepisach oraz z przyczyn wskazanych w umowie najmu. Zgodnie z przepisami, wynajmujący może wypowiedzieć umowę w przypadku: sprzecznego z umową używania nieruchomości, zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej 3 okresy płatności i podnajęcia nieruchomości bez zgody wynajmującego (art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów). Najemca może zaś rozwiązać umowę najmu w przypadku, gdy nieruchomość ma wady uniemożliwiające używanie lokalu w sposób określony w umowie lub wady zagrażające zdrowiu najemcy.
Dowiedz się czym jest umowa najmu.
