Jeśli działka nie posiada dostępu do drogi publicznej, stanowi to jej wadę fizyczną, a ona z kolei jest powodem licznych komplikacji prawnych i nie tylko. Problematyczna staje się także wówczas, chociażby kwestia sprzedaży. Taka sytuacja zazwyczaj ma miejsce w miejscach, które są słabo zurbanizowane lub na których infrastruktura dopiero co się rozwija. Czy można sprzedać działkę bez dostępu do drogi publicznej?
Zbycie działki bez dostępu do drogi publicznej. Czym jest dostęp do drogi?
To, czym jest dostęp do drogi publicznej, określa ustawa przyjęta 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z jej brzmieniem dostęp do drogi publicznej oznacza, że działka ma do niej dostęp w sposób bezpośredni lub pośredni – poprzez drogę wewnętrzną lub ustanowienie służebności gruntowej. Przez drogi wewnętrzne rozumie się wszelkie drogi, w tym rowerowe, a także place przeznaczone do ruchu pojazdów i parkingi.
Czy można sprzedać działkę bez dostępu do drogi?
Sprzedaż nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej jest o tyle ryzykowna, że nowy właściciel nie będzie w stanie uzyskać pozwolenia na budowę nieruchomości. Dokonanie takiej transakcji nie jest jednak niemożliwe z punktu widzenia prawa. W takim przypadku w umowie powinien znaleźć się odpowiedni zapis – w przeciwnym razie nabywca mógłby zgłosić reklamację powołując się na rękojmię. Choć zbycie działki bez dostępu do drogi publicznej jest możliwe, to oczywiście będzie ona mniej warta. Cena powinna zostać pomniejszona o kwotę za ustanowienie służebności gruntowej, a także postępowanie sądowe prowadzone w celu uzyskania dostępu do drogi. Z tego względu właściciele takich działek nierzadko mają problem ze znalezieniem nabywcy.
Co może zrobić nowy właściciel działki bez dostępu do drogi publicznej?
Gdy nastąpiło zbycie działki bez dostępu do drogi publicznej, nowy właściciel gruntu może postąpić na różne sposoby. Najczęściej wybieranym rozwiązaniem jest ustanowienie służebności gruntu. Oznacza to, że dojazd na własną posesję będzie następował przez działkę sąsiada. Co ważne, w zamian za tą przysługę może on żądać odpowiedniego wynagrodzenia. Taką ugodę należy zawrzeć w kancelarii notarialnej, a w księgach wieczystych obu nieruchomości powinien znaleźć się z tego tytułu odpowiedni zapis.
Może się jednak zdarzyć tak, że sąsiad nie wyrazi zgody na takie rozwiązanie. Wówczas właściciel może wnieść sprawę do sądu poprzez złożenie wniosku o ustanowienie służebności do właściwego sądu rejonowego za opłatą w wysokości 200 złotych. Wśród dokumentacji powinien się również znaleźć odpis z księgi wieczystej dla nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej. Można także dołączyć projekt drogi koniecznej wykonany przez geodetę, choć nie jest to konieczne – sąd w trakcie postępowania powoła biegłego specjalistę z tego zakresu.
Kwestia rozwiązania problemu jest natomiast znacznie ułatwiona dla inwestorów – jeżeli jedna z działek nie posiada dostępu do drogi publicznej, wystarczy, że ma ją posesja znajdująca się tuż obok.
