Nawet sprzedaż nieruchomości, która posiada unormowaną sytuację prawną, potrafi przysporzyć sporo problemów – stają się one jednak znacznie większe w momencie, gdy w danym lokalu mieszkają lokatorzy, i w dodatku mają do tego prawo, nie będąc jednocześnie właścicielami nieruchomości. Mowa tu o dożywotniej służebności osobistej. Właściciel takiego obiektu nie może w żaden sposób znieść służebności – ma jedynie szansę na negocjowanie z służebnikiem lub zamianę służebności na rentę, a i to nie zawsze udaje się przeprowadzić. Czy zatem sprzedaż mieszkania obciążonego służebnością osobistą jest w ogóle możliwa?
Co to jest służebność mieszkania?
Osobista służebność mieszkania to przydzielone danej osobie (wymienionej z imienia i nazwiska) prawo do dożywotniego korzystania z nieruchomości lub jej części zapisane w księgach wieczystych. Dokładna forma i zakres użytkowania zostają ustalone między stronami – właścicielem mieszkania i osobą, której przysługuje służebność. Z prawa wynika jednak, że służebnik może mieszkać w swojej części mieszkania (np. w pokoju, na piętrze) do końca życia oraz korzystać z części wspólnych obiektu (również ze znajdujących się tam sprzętów). Do części służebnej może wprowadzić się również rodzina służebnika i inne osoby, które zaprosi i będzie utrzymywał, o ile nie naraża to właściciela mieszkania na dodatkowe koszty. Jeżeli chodzi o wszelkie kwestie związane z przebudową lub remontem, wszystko zależy od indywidualnych ustaleń.
Służebność mieszkania jest nieusuwalna – można ją ewentualnie zamienić na rentę, którą właściciel nieruchomości będzie wypłacać służebnikowi w zamian za opuszczenie lokalu. Służebnik nie może jej przenieść na nikogo, wygasa więc wraz z jego śmiercią. Dlatego też sprzedaż mieszkania z ustaloną służebnością to dość trudna i skomplikowana sprawa.
Służebność osobista – zniesienie
Zdecydowanie najłatwiejsza opcją, kiedy chcemy sprzedać nieruchomość z ustaloną służebnością, byłoby doprowadzenie do jej zniesienia. Niestety, właściciel obiektu nie może doprowadzić do jej całkowitego uchylenia sam.
Warto zacząć od poproszenia służebnika o zniesienie służebności (tylko on może tego dokonać z własnej woli), jednak nie zawsze można liczyć na współpracę w tej kwestii. Jeśli nie korzysta on ze swojego prawa do użytkowania lokalu, służebność po 10 latach wygasa samoistnie – jednak mało kto ma czas, by czekać ze sprzedażą tak długo. Sądowe ubieganie się o zamianę służebności na rentę lub jej uchylenie jest trudne do przeprowadzenia i wymaga solidnych podstaw, np. udowodnienia, że lokator nie dba w należyty sposób o lokal lub stanowi zagrożenie dla innych domowników. Najłatwiej zamienić służebność na rentę, jeżeli służebnik wyraża na to zgodę.
Dożywotnia służebność mieszkania a sprzedaż mieszkania
Oczywiście nieruchomość, w której ustanowiono służebność można sprzedać – w końcu służebnik nie jest jej właścicielem, korzysta jedynie z prawa do korzystania z niej. Jest to jednak proces dość skomplikowany, a znalezienie kupca może okazać się wyzwaniem. Sprzedaż nieruchomości, w której wciąż mieszka służebnik, wymaga zwykle znaczącego obniżenia ceny lokalu – w końcu mało kto zdecyduje się na zakup mieszkania z lokatorem.
Najłatwiejszą opcją w takiej sytuacji jest skorzystanie z usług naszego skupu nieruchomości. Specjalizujemy się w wykupywaniu mieszkań i domów o problematycznej sytuacji prawnej, a służebność nie jest dla nas przeszkodą. Wyceniamy dany lokal rzetelnie w oparciu o jego cenę rynkową oraz wartość służebności (na którą wpływa wiele czynników, w tym również zdrowie i wiek służebnika), a potem szybko i sprawnie przeprowadzamy transakcję.
Jakie nieruchomości skupujemy?
