Proces sprzedaży nieruchomości

Cały proces sprzedaży Twojej nieruchomości rozpoczyna się od jej wyceny oraz ogłoszenia. Pamiętaj, aby wykonać rzetelną wycenę swojej własności, ponieważ to właśnie ten etap determinuje wiele dalszych kwestii tj. szybkość zakończenia procesu sprzedaży, możliwość zarobienia na transakcji bądź też konieczność dołożenia do niej. Musisz wiedzieć, że cena sprzedaży Twojej nieruchomości wynika przede wszystkim z jej wartości, na którą wpływają zarówno jej wielkość oraz liczba pomieszczeń, wyposażenie, stan techniczny, przeprowadzone remonty, lokalizacja, ale również ewentualna przynależność miejsca parkingowego, garażu czy też komórki lokatorskiej. To właśnie od ceny sprzedaży mieszkania zależna jest także ostateczna wysokość podatku, którą będziesz musiał odprowadzić od całości transakcji. Właśnie dlatego wspomniana wycena powinna być dokonywana w sposób obiektywny i niezawyżony.

2. Potrzebna dokumentacja

Kolejnym krokiem w sprzedaży Twojej nieruchomości jest zgromadzenie wszelkiej niezbędnej dokumentacji, z której powinien wynikać stan prawny sprzedawanej nieruchomości. Określać ona będzie przede wszystkim fakt, czy jesteśmy jedynymi sprzedającymi i dysponujemy wyłączną własnością nieruchomości. Tylko wtedy mamy całkowite prawo do dowolnego rozporządzania nieruchomością. W przypadku, w którym jesteś jedynie współwłaścicielem, musisz ustalić z pozostałymi osobami, czy zgadzają się na dokonanie sprzedaży, a także powinieneś uzgodnić notarialne przeniesienie własności na jedną z osób, przygotowując jednocześnie dokument gwarantujący podział zysków.

W przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką konieczne jest uzyskanie oświadczenia wierzyciela hipotecznego o wysokości zadłużenia, a także terminie i warunkach zwolnienia z hipoteki lub o zgodzie na wykreślenie z hipoteki.

Ponadto niezbędne będzie zaświadczenie o określonej liczbie lub braku zameldowanych lokatorów, a także w przypadku gdy sprzedający pozostaje w związku małżeńskim, w którym panuje wspólność majątkowa, powinien przedstawić wypis aktu notarialnego ustanawiający wspomnianą umowę.

3. Umowa przedwstępna i podpisanie aktu notarialnego

Musisz pamiętać, że w przypadku znalezienia kupującego konieczne może się okazać sporządzenie umowy przedwstępnej, która zobowiązuje obie strony do zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego w określonym momencie w przyszłości. Przyszły nabywca Twojej nieruchomości ma prawo wymagać od Ciebie podpisania umowy przedwstępnej do załatwienia formalności związanych np. uzyskaniem kredytu hipotecznego.

Jednym z najważniejszych elementów jest podpisanie umowy w formie aktu notarialnego poświadczonego przez notariusza. W tym celu konieczne jest umówienie wizyty w kancelarii notarialnej, a także przygotowanie odpowiednich dokumentów niezbędnych do sporządzenia wzorca umowy. Koniecznymi informacjami są dane osobowe stron umowy, informacje o stanach cywilnych stron, informacje o sposobie i terminie zapłaty ceny oraz o jej wysokości, a także wydania mieszkania kupującemu.

We wspomnianym akcie notarialnym znajdzie się również wyczerpujący opis nieruchomości wraz z informacją, czy jest to sprzedaż nieruchomości z hipoteką lub innymi obciążeniami. Ponadto notariusz zawrze w niej wniosek o zmianę danych w księdze wieczystej oraz oświadczenie o poddaniu się przez kupującego egzekucji, w przypadku, w którym nie dopełni on zapłaty za nieruchomość.

4. Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Jak już wspominaliśmy, sprzedaż nieruchomości zobowiązuje Cię do opłacenia  podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. Warto wiedzieć, że obowiązek ten ciąży na sprzedającym tylko wtedy, gdy od zakupu nieruchomości do jego sprzedaży minęło mniej niż 5 lat. Jeśli jednak sprzedana nieruchomość pochodzi ze spadku lub darowizny, 5-letni okres karencji liczony jest od momentu nabycia praw do lokalu przez spadkodawcę. Pamiętaj, że termin ten liczony jest w latach podatkowych, a nie kalendarzowych. Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% od kwoty dochodu.